Meteen naar de inhoud
Home » Didam Arrest

Didam Arrest

    Inleiding

    Het vinden van een locatie voor een nieuwe praktijkruimte of gezondheidscentrum wordt steeds lastiger: geschikte gebouwen raken op, toenemende concurrentie van woningbouw en ontoereikende bestemmingsplannen. Sterker nog: bij de bouw van nieuwe woonwijken wordt zelfs geen rekening gehouden met extra ruimte voor de gezondheidszorg. Wat ook niet meehelpt is dat planologen en gemeenten niet op de hoogte zijn van de aanhoudende groei van medische centra en huisartsenpraktijken

    Zorgverleners kloppen dan ook steeds vaker aan bij hun gemeente. Een logische stap: gemeenten bezitten immers veel maatschappelijk vastgoed. Sinds in 2022 in Didam‐Arrest haar intrede deed stagneren die gesprekken. Tot die tijd was mogelijk 1‐op‐1 met gemeenten zaken te doen in onroerend goed, hoewel in strijd met de Wet op de mededinging. Die Wet bepaalt dat gemeenten bij verhuur, verkoop of uitgifte van kavels iedere belangstellende de kans moet geven mee te dingen. De Hoge Raad heeft met het Didam‐Arrest een abrupt einde gemaakt aan de gangbare praktijk.

    Didam‐Arrest en zorghuisvesting

    Het principe van de Wet is eenvoudig: iedereen moet een gelijke kans maken op een schaarse plek. Dat is voor de gezondheidszorg geen goed principe. Als er slechts één plek is in een wijk die aan bijvoorbeeld de huisartsenpraktijk voorbij gaat kan dat het verlies van zorg opleveren. Dat gebeurt steeds vaker. Dan gaan cruciale maatschappelijke voorzieningen verloren. Pas als dat gebeurt komen gemeenten, buurtbewoners en zorgverzekeraars in actie maar dan is het al te laat. Het realiseren van huisvesting duurt ook steeds langer. Het momentum voor die ene plek kan gemakkelijk verloren gaan: bijvoorbeeld omdat verkrijging en realisatie langer duren dan de einddatum van een opgezegde huurovereenkomst.

    In het kort

    Didam Arrest

    Wat is het Didam Arrest?
    Het Didam Arrest maakt dat gemeenten niet zondermeer 1‐op‐1 zaken mogen doen in onroerend goed

    Wat zijn de gevolgen voor de zorg?
    Gemeenten sturen doorgaans op het aanbesteden van onroerend goed. Dat wordt meestal op prijs gedaan. Minder slagvaardige of draagkrachtige zorgverleners vissen al snel achter het net. Onbetaalbare huisvesting wordt onbereikbare huisvesting.

    Wat valt eraan te doen?
    Gemeenten mogen nog steeds 1‐op‐1 vastgoedtransacties doen mits ze motiveren waarom. Ze moeten onderbouwen dat er één gegadigde is. Elk voornemen van een transactie wordt gepubliceerd. Andere belangstellenden kunnen tegen dat voornemen bezwaar maken. Dit leidt tot kosten en vooral vertraging.

    Hoe kan dit worden aangepakt?
    Gemeenten lopen risico’s bij 1-op-1 transacties. Vandaar hun voorkeur om aan te besteden. Om gemeenten te overreden 1‐op‐1 te handelen kan draagvlak worden gecreëerd om bezwaren weg te nemen of weerstand te overwinnen. Als dat is gedaan moet het nog uitgevoerd. Dat levert tal van praktische problemen op. Bijvoorbeeld in de communicatie, vaststellen van de prijs en in de rolverdeling.

    Zijn er geslaagde voorbeelden?
    We beschikken nog niet over een volledig afgerond voorbeeld. Wel werken wij momenteel actief aan meerdere cases die binnenkort tot afronding komen.

    IZA en GALA

    Als gevolg van Rijksbeleid gaan er steeds meer taken naar decentrale zorgverleners. Het IZA (Integraal Zorg Akkoord) en GALA (gezond en actief leven akkoord) bevestigen dat des te meer. Daarvoor is meer ruimte nodig. Op lokaal niveau.

    In 1980 kwam een huisartsenpraktijk aan huis veel voor, ca. 70 m2 groot. Nu is voor dezelfde praktijkomvang 250 à 300 m2 nodig. Aangezien de toekomst van de eerstelijns gezondheidszorg schuilt in samenwerking en er steeds meer combinatiezorg ontstaat neemt de vraag naar medische centra toe. Huisartsenpraktijken vragen steeds meer fysieke ruimte. Ook medische centra nemen in aantal en omvang toe.

    Zorgverleners kunnen zich niet onttrekken aan het Rijksbeleid. Hoewel er een hoge mate van vrijheid bestaat en variatie toeneemt (bijv. Flex Dokters) blijft de trend onmiskenbaar dat meer taken meer mensen en meer ruimte vraagt. Het niet faciliteren van huisvesting als noodzakelijk bedrijfsmiddel heeft steeds vaker vergaande consequenties. Bijvoorbeeld doordat het zorglandschap versnipperd blijft, bij gebrek aan opleidingsplekken de aanwas van nieuw personeel stagneert of door onaantrekkelijke huisvesting opvolging niet lukt. Dan brengt niet alleen het zorgaanbod in gevaar maar bedreigt ook de continuïteit. Voor het eerst vallen praktijken en centra om doordat ze hun huisvesting verliezen.

    Huisvesting in de knel

    De zoektocht naar nieuwe huisvesting wordt door tal van oorzaken steeds complexer:

    • Bestemmingsplannen worden restrictiever voor zorgdoeleinden;
    • Beschikbare locaties raken op door de vraag naar woningbouwlocaties;
    • Hoe groter de omvang des te kleiner het aanbod;
    • Gestegen rente;
    • Gestegen bouwkosten;
    • Achterblijvend budget.

    Rol van gemeenten

    Als er geen geschikte locatie is kloppen zorgverleners steeds vaker aan bij gemeenten. In de hoop om tot een oplossing te komen. Gemeenten hebben echter te maken met het Didam-Arrest. Dit bemoeilijkt het gesprek en de communicatie over oplossingen. In het gesprek tussen gemeenten en zorgverleners over de zoektocht naar locaties doet zich een aantal complicaties voor:

    1. gemeenten zien vaak niet de noodzaak & urgentie;
    2. hoewel gemeenten een rol is toebedeeld vanuit het IZA zien ze het in stand houden of verbeteren van Eerstelijns Zorg niet als een kerntaak;
    3. planologen en stedenbouwkundigen zijn niet of nauwelijks op de hoogte van de ruimtebehoefte;
    4. veel gemeenten zien zorgverleners als commerciële marktpartijen; in sommige gemeenten zoals Leiden is dit zelfs in beleid verankerd;
    5. Als gemeente en zorgverleners samen een locatie zoeken ontstaan zorgen of vrije communicatie niet tot problemen leidt tav Didam Arrest.

    Gemeenten komen vaak in actie als het al te laat is. Vaak komt er pas beweging vanuit maatschappelijke onrust over het verdwijnen van huisartsenzorg. Maar dan is het vaak al te laat.

    Didam-Arrest en oplossingsrichtingen

    Onze ervaring is dat de meeste gemeenten zich niet goed raad weten met 1-op-1 handelen. Ze opteren meestal voor het tenderen van vastgoed. Dat is het meest veilig en garandeert een goede opbrengst. Het voorkomt eventuele imagoschade of claims. Die benadering is begrijpelijk maar funest als unieke, betaalbare, geschikte locaties verloren gaan voor de zorg. Maatschappelijk vastgoed gaat verloren terwijl de vraag toeneemt.

    Landsadvocaat Pels Rijcken heeft een notitie geschreven met adviezen over de omgang met de Wet en het Didam-Arrest:

    https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/grondbeleid/gronduitgifte-overheden-arrest-didam

    Dat advies biedt praktische oplossingsrichtingen aan overheden. Een gemeente mag bijvoorbeeld 1-op-1 handelen onroerend als er slechts één gegadigde in aanmerking komt. Onder de voorwaarde dat dit goed moet worden gemotiveerd en onderbouwd.

    Ook kan de gemeente ervoor kiezen beleid te maken. Daar kan naar verwezen worden bij het toewijzen.  Dit zou uitstekend passen in de rol die gemeenten krijgen toebedeeld in het IZA. De gemeente creëert dan ruimte om maatschappelijke doelen te borgen zoals het behoud en de versterking van Eerstelijns zorg.

    Miskenning

    Een voornaam probleem met het Didam-arrest is dat de problemen die er het gevolg van zijn onvoldoende worden onderkend. Niet door overheden en niet door zorgorganisaties. Zorgverzekeraars, huisartsencoöperaties en beroepsorganisaties laten na de nut & noodzaak van nieuwe huisvesting te onderstrepen. Op landelijk niveau vindt er enige afstemming plaats. Dat werkt niet door naar individuele, lokale initiatieven. Juist zorgorganisaties als coöperaties, beroepsverenigingen en zorgverzekeraars zijn in staat om de nut & noodzaak van initiatieven te motiveren. Zodat een 1-op-1 transactie mogelijk wordt. Het ontbreken van een goede motivatie kost zorgverleners onnodig veel tijd en geld.

    De gevolgen

    De ontwikkelingen rondom het Didam-arrest gaan snel. Er bestaan alleen geen blauwdrukken. Praktijksituaties verschillen van geval tot geval, de ene gemeente is de andere niet. Het vinden van locaties is nog complexer en de doorlooptijd nog langer geworden.

    verkoop voormalig consultatiebureau,
    gem. Westerkwartier,
    (verbouwd tot huisartsenpraktijk

    Het meest concrete gevolg van Het Didam-arrest is verlamming. Zowel de communicatie over en zoektocht naar geschikte locaties verloopt moeizaam. Gemeenten weten zich doorgaans geen raad bij verkoop of uitgifte in 1-op-1 situaties. Bij grote gemeenten speelt dit nog sterker doordat er veel afdelingen betrokken zijn. Waarbij de taken en verantwoordelijkheden niet duidelijk zijn.

    Het helpt ook niet dat onjuist gevolgde procedures tot verhaalschade kunnen leiden. Het gevolg daarvan is dat ambtenaren en bestuurders risico’s willen uitsluiten. Daarvoor wordt een beroep gedaan op juristen en advocaten. Die beschikken niet of nauwelijks over relevante jurisprudentie om zich op te baseren. En moeten zonder kennis over de complexe Eerstelijns Gezondheidszorg een sluitende motivatie schrijven. Een echte valkuil is dat gemeenten vinden dat zij dit zelf integer en onafhankelijk moeten (laten) motiveren. De ironie is dat gebrekkkige kennis van de complexe Eerstelijn juist leidt tot zwakke motivatie. Waardoor het risico’s toenemen.

    Een praktisch gevolg is ook dat zorgverleners kosten maken zonder garantie op een goede afloop. Als een vaak lang voortraject uiteindelijk resulteert in een locatie dat wordt gepubliceerd bestaat het risico dat andere belangstellenden zich melden. Disputen kunnen leiden tot rechtszaken waarbij het lot van de gezondheidszorg in handen van de Rechtspraak ligt. Met alle gevolgen van dien.

    Tips & tricks voor succesvolle oplossingen

    Een blauwdruk is er niet. Wel zijn er belangrijke tips & tricks die een succesvolle 1-op-1 transactie mogelijk maken:

    1. Begin op tijd! Een doorlooptijd van 5 of 7 jaar tot realisatie is geen uitzondering meer
    2. Zorg voor een goede planning vanuit de huidige huisvestingssituatie(s)
    3. Zorg voor radiostilte en stille diplomatie: maak geen slapende honden wakker!
    4. zorg voor een strategie en tactiek;
    5. zorg voor één vast contactpersoon bij de gemeente en één woordvoerder namens de zorgverleners; bij voorkeur geen zorgverlener.
    6. zorg bij het College van B&W (Burgemeester & Wethouders) voor draagvlak op het gebied van Zorg en Ruimtelijke Ontwikkeling/Stedenbouw; mooie taak voor zorgverleners!
    7. laat iemand ambtelijk lobbyen voor draagvlak bij Sociaal Domein, Zorg, Stedenbouw, Ruimtelijke Ontwikkeling (RO), Juridische zaken en Grondbedrijf. Dit is in elke gemeente anders ingericht. Soms moeten ook accountmanagers of Economische Zaken worden betrokken. Of, in het geval van scholen, betrokkenen vanuit Onderwijs.
    8. Ga na of er in een gemeente relevant beleid bestaat dat baat of schaadt. Bijvoorbeeld over onroerend goed, maatschappelijke huisvesting, etc.
    9. De belangrijkste: zorg als het even kan voor een ‘plan B’.


    Praktijkvoorbeelden

    Voorbeeld 1:

    Een gemeente verhuurt tijdelijk ruimte aan zorgverleners vanwege een algeheel gebrek aan geschikte locaties. De gemeenteraad had al voor het Didam-Arrest onomkeerbare besluiten genomen om de tijdelijke ruimte te laten herontwikkelen. Vanwege het Didam-Arrest kiest de gemeente voor verkoop per opbod. Het citaat van de betrokken ambtenaar aan de zorgverleners: “Ik heb goed nieuws en slecht nieuws. Het slechte nieuws is dat we de huur gaan opzeggen. Het goede nieuws is dat u mag meedingen naar de nieuwbouw. Als u geluk heeft wordt u het!”.

    De plangrootte maakt een bieding onbereikbaar voor zorgverleners. De voorwaarden van het plan voorzien niet in tijdelijke huisvesting. De gemeente is niet bereid te praten over oplossingen waardoor zorgverleners onverantwoorde risico’s lopen als ze geen onderdak meer hebben. De zorgverleners overwegen het gefaseerd beëindigen van hun praktijken.

    Voorbeeld 2:

    Een gemeente en een coalitie van zorgverleners komen tot overeenstemming over verkoop van een kavel. De zorgverleners willen de kavel kopen om er een gezondheidscentrum te bouwen. De gemeente gaat aan de slag met raadsvoorstel, bestemmingsplan en de onderbouwing voor het Didam-Arrest. Het proces stagneert doordat de motivatie van de juristen al ruim een jaar op zich laat wachten. Er wordt angstvallig over gezwegen. Ondanks verwoede pogingen van de zorgverleners aan de onderbouwing bij te dragen. De huisartsencoöperatie en beroepsorganisaties weigeren input te leveren voor individuele gevallen. Terwijl de tijd verstrijkt stijgen de rente en bouwkosten. En dreigt prolongatie van de huur met 1+5 jaar.

    Onze aanpak

    Didam-Arrest is een eenvoudig gegeven. En is tegelijk complex in de uitwerking doordat het betrekking heeft op bijna alle beleidsaspecten van de gemeente.

    We lossen dit op met een integrale aanpak met als doel draagvlak te creëren.

    Dat doen we door:

    • een dorps- of wijkscan te maken: zijn er meerdere opties? Of slechts één? Dit helpt bij de onderbouwing;
    • aan de hand van IZA en GALA het belang van Eerstelijns Gezondheidszorg te benadrukken. Dat stijgt uit boven het individuele praktijkbelang;
    • te werken met scenario’s;
    • te werken met een communicatiestrategie;
    • draagvlak te creëren op bestuurlijk en ambtelijk niveau;
    • gemeenten te helpen met beleid op eerstelijns huisvesting;
    • “zeg nooit nee”: een ambtelijk of bestuurlijk ‘nee’ wordt zelden een ‘ja’ in gemeentelijke processen en procedures. Daarom is belangrijk het proces gaande te houden door in gesprek te blijven.
    • 1-op-1 communicatie: één contactpersoon namens de zorgverleners en één nsamens de gemeente / overheid.

    Meer weten?

    Bel +31 6 2058 6767

    Ik help u graag!